Diferencia entre superficie útil y construida

Si quieres adquirir una nueva vivienda o bien construirla seguramente has oído hablar de superficie útil y superficie construida. Estos términos pueden llevar a confusión y es necesario tenerlos claros ya que en caso contario uno puede llevarse alguna sorpresa desagradable.

En este artículo vamos a explicar la diferencia entre superficie útil y construida de una vivienda y cómo y para que se utiliza cada término.

Superficie útil de una vivienda

La superficie útil de una vivienda es aquella superficie habitable del inmueble, aquella que es usable para vivir. Esta superficie útil incluirá además de estancias como salón, comedor  y habitaciones, los baños, armarios empotrados, trasteros, terrazas, etc.

Por el contrario, la superficie útil de una vivienda no incluirá los elementos estructurales de la vivienda como tabiques, pilares, estructura de cerramiento, etc. Estos últimos elementos si están incluidos en la superficie construida. En general se calcula que la superficie útil de un inmueble es entre un 15% y 25% menor que la superficie construida.

Superficie construida de una vivienda

La superficie construida es toda la superficie que ocupa la vivienda, es decir toda la superficie que queda englobada dentro del área perimetral de nuestra casa.

Esta superficie incluye todas las partes estructurales del inmueble, incluyendo los muros exteriores, pilares, fachadas, tabiques interiores.

Si la vivienda forma parte de un edificio que tiene zonas comunes, la superficie construida de la vivienda también contiene la parte proporcional de la superficie construida de las zonas comunes del edificio.

Superficie computable

Veamos otra definición de superficie que normalmente se desconoce.

El concepto de superficie computable es más técnico que los de superficie útil y construida, no suele aparecer en documentos como la escritura de compraventa y por norma sólo se encuentra en documentos oficiales.

La superficie computable generalmente es menor que la superficie construida y mayor que la útil. Para definirla de alguna manera, podríamos decir que es la superficie que "podemos pisar". Quizás el ejemplo que más ayude a entender este término es el del hueco de una escalera, este se puede pisar, pero no és útil para vivir. El espacio del hueco de la escalera si forma parte de la superficie computable pero no de la superficie útil. 

Particularidades y usos de las superficies de una vivienda

Conocer las diferentes superficies de un inmueble te ayudará a entender las ofertas de compraventa y los diferentes documentos oficiales relacionados con la vivienda.

La superficie útil es un concepto más comercial, se usa habitualmente en las promociones y anuncios de venta de los inmuebles ya que nos indica la superficie del espacio habitable de una vivienda.

La superficie construida es el dato que se utiliza para los documentos y trámites con la administración, como son las cédulas de habitabilidad, las escrituras de compraventa, las licencias de obra o el impuesto del IBI.

En el caso de viviendas en un edificio la superficie construida con reparto de zonas comunes es la  superficie que aparece en el Catastro y se utiliza para la tasación de la vivienda.

 A continuación, te enumeramos algunos aspectos a tener en cuenta a la hora de calcular las superficies de un inmueble: 

• Para la superficie útil, terrazas y balcones sólo cuentan al 50%. Para que computen al 100% deben tener un cerramiento completo.

• Los armarios empotrados cuentan como superficie útil

• Las dependencias con techo inclinado como buhardillas, sólo computarán como superficie útil si tienen una altura mínima de 1m 50cm.

• Si te vas a construir una nueva casa debes tener en cuenta que la superficie útil o habitable es entre un 15% y 25% menor que la superficie construida. Por tanto, si dispones de 200m2 para la construcción de tu nuevo hogar, has de tener en cuenta que la superficie útil difícilmente será mayor de 180m2