Si tengo contrato de exclusividad inmobiliaria, puedo vender mi piso por mi cuenta?

La mayoría de ventas de inmuebles se realizan a través de agencias inmobiliarias ya que estas poseen los recursos y medios necesarios para poder realizar la operación de compraventa en unas condiciones y en un tiempo más reducido que si tiene que realizar la tarea el propietario del inmueble. Si bien la duda de si vender mi piso a través de agencia o directamente siempre está presente, en general la mayoría opta por una inmobiliaria.

Ante esta situación el vendedor y la inmobiliaria firman un contrato de servicios y en algunos casos el cliente da la exclusiva de venta a la inmobiliaria. La firma de un contrato en exclusiva puede parecer que resta posibilidades al vendedor pero en general le puede reportar más ventajas que inconvenientes. En este post anterior te explicamos las ventajas de firmar un contrato en exclusiva con una inmobiliaria. 

Dudas sobre el contrato en exclusiva con una inmobiliaria.

Pero la primera duda que puede aparecer al vendedor antes de firmar un contrato de exclusividad con una agencia inmobiliaria es: si he formado el contrato en exclusiva para la venta de mi piso, ¿puedo yo vender mi piso por mi cuenta?

Antes de responder si o no a una pregunta como esta y estando ante unos términos legales, siempre recomendamos revisar todas las cláusulas del contrato y la ley vigente en el momento de la firma del contrato. Las cláusulas, por que alguna de ellas puede especificar la posibilidad o no de una acción como la venta directa del inmueble por parte del propietario. Y la ley por que esta puede haber cambiado, y puede que no sea la misma que la que está vigente a la hora de escribir este artículo. Ya sabes en todos los temas y especialmente en los temas legales, déjate aconsejar por un profesional.

En general en un contrato de exclusividad tendrá una cláusula parecida a esta:

“La propiedad se compromete a partir de la firma del presente documento, a no vender por su cuenta o por mediación de un tercero, hasta la finalización del plazo convenido. Si el propietario incumpliese esa condición,la propiedad habrá de abonar a LA AGENCIA INMOBILIARIA  los honorarios pactados en concepto de compensación por los gastos y perjuicios ocasionados.”

El Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) estableció en su sentencia STS 263/2019 dictada en fecha 10-05-2019, que las cláusulas de exclusividad entre particulares e inmobiliarias deben cumplirse siempre y cuando estas tengan una redacción del contrato clara y comprensible, con términos sencillos. Y se establezca equilibrio justo entre las obligaciones de las partes.

De esas obligaciones, la inmobiliaria se compromete a llevar a cabo una intensa actividad para facilitar la venta de la vivienda, mientras que el propietario queda obligado a respetar la exclusiva durante un período determinado, no vendiendo por su cuenta el inmueble y estando obligado a realizar una compensación económica a la inmobiliaria en caso de incumplir el acuerdo. 

El concepto del contrato debe ser muy claro y definir aquellos aspectos que definen dicha exclusividad, como el tiempo de la exclusiva y la cantidad que se abonará a la inmobiliaria.

En cualquier caso, y como en todo contrato, este se puede rescindir, aunque, tal y como indica la sentencia del Supremo que mencionamos anteriormente, se debe indemnizar a la inmobiliaria por el trabajo realizado hasta el momento de dicha rescisión.

Es decir, el propietario estará obligado a pagar una indemnización a la agencia inmobiliaria en los siguientes casos:

• Si encarga a otro agente inmobiliario la venta del inmueble objeto del contrato.
• Si el propietario vende directamente el inmueble objeto de encargo a un comprador interesado.
• Si la propiedad inmobiliaria objeto del contrato es vendida a algún cliente presentado por la agencia inmobiliaria, aún está finalizado o revocado el encargo de venta

Pero recuerda, antes de tomar una decisión, revisa bien tu contrato y consulta con un experto en derecho inmobiliario.

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